房子过户给子女,还有这种操作?

[复制链接]
查看: 1786|回复: 3

5

主题

117

帖子

127

积分

江南幼儿园中班

发表于 6 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
如果把房子留给子女的话,小赢家们会选择哪种方式呢?
之前,一直以为“父母过世,房子不就顺其自然的属于独生子女了么!”,然而,事实没那么简单。
目前来看,房屋过户主要分为三种方式——继承、赠与、买卖。这三种不同的方式,面临的是不同的操作流程以及法律风险,而且所要缴纳的费用也各不相同。
微信图片_20180711150502.jpg
哪种方式最省钱?
1、房产赠送给子女要交哪些费用?
可能已经有人心里嘀咕了:什么?房子送给子女还要交钱?答案那是肯定的以及必须的!

我们来举个例子:
以一套面积为90平米,市值300万的普通住房为例:
微信图片_20180711150552.jpg

由图可见,评估费+公证费+各种税……你想把房子送给自己的孩子,前前后后竟要花费16万元
这还是免了营业税和个人所得税,因为父母的住房一般都住满5年以上,且属于近亲属之间的赠与,不然费用那得更多了。
所以说,把房产送给子女,不是那么简单哦!

微信图片_20180711150645.jpg

2、继承房产要交哪些费用?
那么,继承或许是个不错的选择。一般来说,子女都是父母资产的法定继承人,可以免缴3%的契税,这一下子就比直接赠予的方式省了9万块!

微信图片_20180711150733.jpg

同样,通过继承、遗赠取得的房产都可以免收个人所得税和营业税,只需要支付公证费和工本费。
一套300万的住房,子女继承需缴纳约7万元费用!

3、把房产卖给子女需要缴多少?
也许很多人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。

别急,我们来算算。

微信图片_20180711150814.jpg

3万元契税(1%)+3000元评估费(0.1%)+610元印花税、登记费等……总计33610元

案例中,3种不同的方式所产生的费用:

房产买卖:33610元

房产赠与:161600元

房产继承:71600元

显然,把房子卖给子女是最省钱的!

哪种方式操作更方便
1、房产买卖
由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税,则买卖过程产生的费用,可能就会比房产继承高出不少了。在把房子给子女时,可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。

假设案例中的该房屋为三套房,契税按照3%来征收,比1%的契税则多出6万,总税费即93835元;因不满足家庭唯一住宅的条件,加收交易总额的1%的个税(即3万),则在93835元基础上再加3万。

2、房产赠与
假设赠送子女的房子,满足相关的条件,20%的个人所得税是不用缴纳的。但如果子女后来又出售该房子,则需要征收20%的个税。

关于公证,现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证,在房产没有过户交付之前,赠与人可以行使任意撤销权,而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力,要撤销必须符合法定条件。

微信图片_20180711150836.jpg

3、房产继承
房产继承的业务相对复杂,还存在一些问题。

①办理房产继承没有时间限制,从房屋所有权人死亡之日起,何时申办都可以。

②时间越久,办事的时候手续可能越麻烦,而且费用可能会增加。例如,继承人在遗产分割之前死亡,对于他应当继承的份额,他的继承人有权继承。

③多个子女共同继承,需要所有继承人到公证处申办继承公证,如果有人拖延,公证处就不能出具公证书。没有公证书,就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

④尽量协商解决,如协商不成,可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情,费用也很高,应慎重考虑。

房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱,导致房屋的产权分割上存在很多的问题,不少人为了房子,闹上法庭。

总结
卖、赠、继,到底怎么选?一是因为赠与的费用过高,二是房产继承的流程也比较复杂。一般来说,选择卖给子女的方式比较省钱。

但由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制,如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税,则买卖过程产生的费用,可能就会比房产继承高出不少了。

从法律层面来看,其实以上三种方式各有利弊和风险,无法简单地从交易费用方面判断合算与否,毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚,只能视不同的家庭实际情况具体问题具体分析。

房子直接写子女名字好吗
此外,还有很多人选择把房产证直接写孩子的名字。但是,结果未必好。

1、孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准。

微信图片_20180711151049.jpg

2、买第二套房时可能交房产税

比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事先不做约定的话,默认每人三分之一份额,即孩子名下已经有60平方米房产。

成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房无论面积多大,都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房,假设建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。


3、配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。

有没有化解之招?房产和法律专家支招,一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。





回复

使用道具 举报

14

主题

32

帖子

63

积分

江南幼儿园中班

发表于 5 天前 来自手机 | 显示全部楼层
从来没关注
回复 支持 反对

使用道具 举报

0

主题

2

帖子

15

积分

江南幼儿园小班

发表于 5 天前 来自手机 | 显示全部楼层
不懂的人多啊
回复 支持 反对

使用道具 举报

2

主题

4

帖子

42

积分

江南幼儿园小班

发表于 5 天前 来自手机 | 显示全部楼层
一般农村里继承房子不用钱的吧
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

返回顶部 关注微信 手机版 返回列表