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嵊州多哥与你聊聊买房那些事儿,什么样的房子最适合您?

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发表于 2018-9-30 15:30:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
今天来聊聊买房子的那些事,当然我这里所说的房子是指城市里的住宅。随着经济的快速发展和城市化进程的加快,有越来越多的人进入城市工作和生活,而房子也成为了人们竞相追逐的目标和对象。

近年来,房地产业取得了蓬勃发展,房价涨涨停停,鲜有下降。随着农村人口的大量涌入,使得城市建立了大量的优质配套,人才汇集,造成了城里的房子不再只有居住的功能,它更兼具学区的优势、投资增值或保值的优势,还有小伙子觅得佳人的优势,所以,很多人节衣缩食、贷款甚至是不惜花光几代人的积蓄也要买房。由于化了血本,老百姓在选择自己的住宅时,总是慎之又慎,那么怎样才能在嵊州买到自己心仪的房子呢?下面我就不同的人群以及需求逐一展开分析,以供参考。

QQ截图20180930160356.png

一、第一次置业

1.年轻人(尚未结婚或暂时不想结婚的)

这类人群在30岁以内,也就是我们平常所说的刚需客户,由于初入江湖,手上的“大米”尚不充足,他们一般不太喜欢二手房,而对城南核心地段情有独钟,但是城南的均价已达到了每平9500(8月成交均价)。从目前来看,像“碧桂园”“吾悦”已经卖得差不多了,而“金昌”的小户型单价较高,“香悦”没有小套房,眼下90方的小户型只有“观河盛世府”了,尚有存量可售,均价在8800元左右,每套大概80万,以三成首付约24万计算(本地客户),贷款56万,分240期还清,月供(首套利率上浮20%)一般在4000元上下,这时如果你手头有30万左右,减去24万首付,如不考虑其它因素,可以考虑下单。

但是,如果你手上用于购房的银子只能凑到10多万,而你要求必须城南一手房,那么这就有点难了。目前的话,只有像“吾悦”这种酒店式公寓可以选择,它的总价在30万左右,首付一半也就是15万,但建筑面积只有40多方,去掉公摊面积实际可用的就不多了。所以,如果只有这点“米”,且又想购房的话,还是建议买二手房,比如像三江城、三号小区等地段,面积在70-80方,楼层差点的话总价也就50-60万,首付不到20万,还是有房可选的,说到底购房也要量力而行。


2.中青年人(已婚、有孩子但不大)

这类人群在30-40岁左右,上有老下有小,如果收入不咋的,我个人意见还是考虑城北的二手房。因为对于你的孩子来说,城北有较为优质的学区资源,且学区房保值,易脱手,今后你有经济能力想置换的话也相对容易,当然,现阶段经济压力也小。

如果你是拆迁户或中了彩票,那么可以根据你个人的喜好,买一套自住,最好挑有品牌的好开发商,面积130-140方也差不多了,太大的话物业管理费也高,装修也贵,至于小区,挑园区内部绿化好点,内部配套多点,如大草坪、游泳池、健身房、会所等(易出租,当然也可给子女)。还有一点,个人建议最好不要买排屋,因为到手的这点拆迁款,在市区根本买不到像样的排屋,再加上装修、购置家电、家具等一大笔费用,你手上已所剩无几,接下去有大量的排屋上市不利增值保增,所以我觉得没有必要太高调。

QQ截图20180930145020.png


3.中老年人

一般来说,嵊州的老年人不会是首次购房,但有一部分人,根在嵊州,却常年在外地工作,现在退休了,想回嵊州置业。这类人群有退休金,子女也都成家立业,有些能够一次性付款,算得上实实在在的优质客户。

如果仅仅住二老,子女只是偶尔回来,那么100平方足够了,三房二厅,毕竟太大了搞卫生也累。所以,个人建议还是买在城南,比如像“融信学仕雅苑”之类的小区,均价大约8700元,多层带电梯,哪怕偶尔电梯维修,老人走着下楼也方便。如果没有新房,类似的二手房也可以,毕竟离高速出口和未来的高铁站近,子女回来看望方便,哪怕有个头痛脑热去趟医院也方便,只是离菜场有点远。

如果你选择的房子无所谓新旧,那么建议购买南津路、龙会新村之类的房子,如果有江边第一排最好,哪怕贵点也值,完全不用担心阳光,有空的时候,可以去江边玩玩,买菜方便, 医院也近,这类房子一般来说较为保值,上月挂牌均价大概在8000元左右。


二、置换(第二次置业)

所谓置换,一般是指卖掉原有物业换成更好的。随着家庭收入的提高,财富不断积累,为追求更好的生活,很多人将现在居住的物业卖掉,置换成自己能承受的产品。那么,在这个转换的过程中,根据你所拥有的物业、目前的收入以及未来的开销等等因素,又该如何选择呢?


1.必换型

这类人群,现居住面积较小,只有一房或二房,随着小孩年龄的增加,或者有老人要照看,不得不换成三房或者80方以上的房子,而自己的收入也不是太高。比如,你现在住的房子在北门新村,50方左右,市场可售约30万,如果在剧院路附近,大概40万。你可以将现有住宅抛售,换到三江东街、三江西街、四海路、三江新村或东浦东路、东三弄等地段,因为这些地段二手房相对较为便宜,50多万就能买到80方的小三房。这样的话,你只需向银行贷款10-20万,10年还清,每月也就1100元(以10万贷款计算),这个压力应该不算太大吧。


2.改善型

这类人群,现居住面积在100 方左右,基本能满足生活需要,但是房子偏旧,周边商圈落后,停车也不方便。这类人温饱有余但不算丰厚,手上有小几十万的存款,炒股怕亏,又不想出借,投资渠道也没有,即使心里想做点小生意,也因为单位收入稳定而不敢冒险。家庭年收入在20万以内,去除各项开支,能存下来的银子也不会太多,看到身边不少人在换房,自己也想改善改善。

这类人群,他的原始资产包括房子70-80万,减去原房按揭贷款10-20万,加上存款30-40万,手头大概有90-100万左右。这样的资金量,在嵊州算得上是不错的,但要买2套还是不太够的。所以,我的建议是购买130-140方左右的一手房(不丢面子),地段随个人喜好,因人而宜,一般随工作、生活而定。这样的房子,城北的新房只有“东旭迎恩府”,产品不错,但价格也不错,洋房均价要11000多,小高层均价在10000元以内,但目前可选房源不多了;城西的话,目前尚无此类房源供应;更多的房源集中在城南,建议购买稍大点的小区,最好是现房,如“绿城剡江越园”一手房可能不多了但有好多业主卖出来可选,小区内部景观成型,且是现房,园区内有大片绿地等,物业管理也相对较好。“金昌”单价不低,普通高层也要9600元/m2左右,江景房更贵,“吾悦”稍微便宜点,但可选房源不多,“香悦”普通高层约为8400元/m2,洋房和江景房也不便宜,但都符合您目前的消费能力。


3.分家型

这类人群,子女已到了谈婚论嫁的年龄,特别是有儿子的家庭,但凡有点经济能力的,都会买一套住宅作为儿子的婚房。子女刚参加工作也没多少钱,大头总是父母给的,因此,父母有较大的决定权,一般会挑离自家近点,以后抱孙子方便点,当然也可以把现住房子卖了去同一小区购置2套100方左右的房子,这种情况每家每户的情况各有不同,一般建议参考刚需和改善二类,给子女交点首付让他们自个还按揭贷款也好让他们也有点压力,父母可根据实际能力而定。在大多数中国人眼里,孩子永远是要管下去的,最好别离自个太远。

QQ截图20180930145215.png


4.投资型

这类人群,大多手中都有些闲钱,想增值或保值,至少做到少亏。不动产是长期的投资产品,不像股票今天买入,明天就可卖出,房子的买卖成本较大,没有一定的手段,短期很难规避高额的税赋,现阶段不建议在嵊州投资房产。

如果你认定要投资房产,那么建议你挑学区现房,你买了之后马上就有人租,虽回报率不高,总体不会空置出来,影响回报。还有就是买配套和商圈相对较好的房子,比如附近有公园、景观、大商场等等,面积以90方的小三房为最佳,装修也便宜,出租也和大套租金差不了多少。如果您银子充裕,也可投资交通和停车方便点的写字楼或酒店式公寓,不过,此类物业有时开发商需整屋出售,单价在5000-6000元左右,相对较低,可改成长租单身公寓或联合办公,回报率比套房出租要高得多。


三、豪华型客户

所谓豪华型客户,是相对于本地区而言,你的家庭年收入达到当地平均值的五倍以上。当然,这些人开支也大,出入高级场所、穿戴名牌、开高档车……这是你的生活工作圈决定的,所以说,你所选择的房子当然要比常人高档。


1.年轻优质白领

主要包括中大企业的部门负责人、销售精英、高级技术骨干等,此类人群多数工作10年以上,家庭年收入基本保持在50万元左右。由于上班节奏较快,需要考虑上下班的时间成本,并且在家休息时间也不多,所以,个人建议购置大平层,不适合排屋,因为你根本没有太多时间去种花草或者说欣赏,每天下班回家已是很晚,而大平层的大尺度空间恰好弥补了这一点,这是排屋、别墅所无法比拟的。不妨试想一下,身在其中,极目远眺,城市美景(江景)尽收眼底,偶尔约上三五好友和同事,相聚在这10多米的大开间多功能客厅,品茶吹牛,你的自信心难保不会爆棚。可以说,这里是您事业蒸蒸日上的起点,也是您这阶段最理想的乐土。


2.中小型私企业主、国企高管

此类人群具有较为优质的人脉关系圈,年收入60-100万元,是普通人眼里的“贵人”。一般来说,由于生活交际的需要,都会要求在市区有自个的住宅,确切地说是别墅排屋,毕竟500万的消费能力对你来说不成问题。这在嵊州可供选择的新房就不少了,如“绿城剡江越园”,均价28000元左右,中式别墅,院子带绿化,地上两层,有较深的地下室,如有必要可隔成两层使用,根据前几个月成交网签记录,每套大概也就600--800万元,不过不建议买靠高层的前排。旁边的“金昌白鹭金湾”,均价24000元左右,每套也就600多万,便宜点的500万之内也有,但不建议买南边。另外还有“碧桂园”,有双拼和四联,面积稍微偏小,按以往的成交均价,其实和“金昌”差不多。作为成功人士的您,是不是心动了呢!

QQ截图20180930160342.png


3.行业专家

主要包括律师、教授、医生、各类大师等,此类人群一般都受过良好的教育,或者有很好的学习习惯,有深厚的文化底蕴,收入丰厚,所以,个人建议还是买“越剧小镇”之类的产品,毕竟是房产品质教父宋先生旗下的产品。目前的存量有大农庄,均价约30000元左右,精装入住,它的最大特点是纯农庄,没有叠加或复式等产品的参杂,纯一产品,同一人群,虽然房子不大,却有较大的院子,让人心旷神怡。这里不仅能彰显您的才华,更能表达个人激昂的愿想和意境,尽享品质生活。依我看来,陶渊明的世外桃源也不过如此吧。


4.公务人员

此类人群,属于人中龙凤。他们的收入虽然不如国企高管和企业主,但他们是社会的管理人员,实际上掌握着社会资源的支配权,老百姓都自觉或不自觉地仰视他们。如果您是双公务员家庭,收入也较为丰厚,有大量的住房公积金可用,个人建议购买小面积的排屋。

目前,嵊州市面上小面积的排屋开发量较大,融信的“观河盛世府”已开盘,便宜点的只要260万左右(单价约16000元),边上有江,交通方便,盘子也够大。位于城北的“东旭迎恩府”也有类似的产品,为坡地排屋,但是他们拿地的楼面价有点高,估计以后开盘价也会适度比别人高点。城南的蓝光“和雍景世家”也有同类产品,但后面的佛光和蓝光可能会有冲突,有一句老话“庙前贫,庙后富,庙左庙右出鳏寡”,不知大家听说过没有,当然,如果价格够便宜,恰巧您又不在意这些,那么也是可以考虑的。

本次话题到此结束,以上观点仅代表我个人意见,不代表任何立场,切勿生搬硬套。


特约评论员:多哥

                                 2018年9月30日


来源:嵊州房产网
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发表于 2018-9-30 15:31:18 来自手机 | 显示全部楼层
分析得相当有道理
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说得不错,有些建议也很值得采纳
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的确要根据自己的需求来买房
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每个年龄段,每个不同类型的客户,分析得很好
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付得起首付,靠家里,却恐于承担贷款
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现在是拆迁户都买不起排屋啊
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谢谢您的分析,受益匪浅
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原来不同的楼盘还有适合不同的人之分
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您不说我还不知道这些特点
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认认真真看完了,但是本人买不起房子
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