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再发令!尽快取消库存少区域货币化棚改安置,拆二代完了

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发表于 2018-10-10 11:25:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
货币化安置开始离开政策舞台中央。

10月8日晚间,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

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政策调整,货币化安置从提高到取消

2017年5月,国务院常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,确保完成当年再开工改造600万套的棚改任务。并确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。

同年8月,住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》,提出商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

11月,住建部会同国家开发银行、农业发展银行印发《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

今年6月25日,一则关于国开行“将棚改贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。

记者注意到,在次日一场电话会议中,国开行相关领导介绍,权限上收主要是出于两方面考量:一是这两年国开行分行在审批时违规现象严重,国开行总行担心后期的风险隐患就比较多;第二点是,中央对棚改有一定的看法,棚改的货币化推高了房价,中央对这个有一个严谨的考量。

该负责人当时曾预测,国家不太可能一刀切地将棚改业务全部停下来,这样的后果不太可控,此后对棚改的政策肯定会收紧些,但不会直接暂停不做了。货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,此后货币化安置的比例会受到一定限制。

7月12日,住建部表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

10月8日,国务院常务会议明确指出,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障,通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式,让更多住房困难群众早日住进新居。

这也标志着货币化安置开始离开政策舞台中央。

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去库存近尾声,商品房待售面积5年最低

商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。记者查阅国家统计局数据获悉,2015年末,商品房待售面积至7.19亿平方米。

经过两年多的去库存,至2018年8月末,商品房待售面积已降至5.39亿平方米,为2014年初以来最低水平。

某研究院智库研究中心研究总监严跃进向记者表示:“目前,三四线城市的去库存需求己经基本完成,以早先库存率较高的呼和浩特为例,也不再强调去库存。”

去库存任务的结束,意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式,曾是促进三四线城市去库存的最大功臣,如今也将“功成身退”。

根据此前的规划,2018年~2020年,国家仍有1500万套棚改计划,那么棚改及货币化安置应何去何从?

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简单的分析一下政策

首先:政策没有全面变化,棚改政策一直在持续

住房和城乡建设部9月17日表示,2018年1月至8月,全国棚户区改造已开工465万套,完成投资11900多亿元,已完成年度目标任务580万套的80%。

目前看,整体市场对棚改政策非常敏感,因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素,特别是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置。

其次:货币化安置政策会有所收紧,但是不可能一刀切

在事实上,货币化安置造成了大量的购房需求,而部分城市的库存不足下,这些需求放大了购房紧张情绪。

必须明确的是,棚改的数量将减少,这已经是2018年的政策要求,另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。

从住建部的数据看,1-8月棚改完成市场80%,下一步对棚改的政策有可能加强监管。特别是棚改的成本控制严格。

第三:棚改量有望在部分区域增加,支撑市场

棚改在过去2年,大部分城市房地产市场活跃提升的一个非常重要原因,2008-2013年,全国棚户区改造开工量每年在200-300万套左右。2014年为470万套。2015年为601万套。2016年为606万套。2017年为609万套。

特别是棚户区改造的货币化安置:2013-2016年,全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。

市场突然增加了几百万户手持现金的购房者,而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加,使得在过去3年,房地产市场持续上涨,从一线城市蔓延到二线,从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。

从房地产企业看,过去3年,立足三四线城市的企业销售额井喷,最高的已经年突破5000亿,三四线也出现了普遍性的房地产快周转,对于房地产市场来说,在未来酝酿巨大的风险。

第四:房地产市场库存不足城市加快供应

从全国库存看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

第五:棚改政策,已经根据市场情况在有所变化。

保持中央财政补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行;对新开工项目研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

整体看,预计棚改政策将明显分化,库存多的城市依然将加速棚改,楼市需求也有一定支撑。但对于前期库存已经明显减少的城市,棚改政策对市场刺激作用将继续减弱。


来源:凤凰网房产




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发表于 2018-10-10 11:26:15 来自手机 | 显示全部楼层
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