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嵊州将迎来新的开盘和交房季!

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发表于 2018-11-1 13:47:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
——多哥房产评论之三


正值金秋银十,是传统的购房季节,(今年较前几月相比冷清了不少)不少开发商也会推出新的房源,以前所购的新房也将迎来新一轮的交付。期待已久的新房终于“到货”,让不少市民兴奋不已。本来,买房子是一件很开心的事情,但如果有些步骤没注意,那么买房中会出现各种恼火和崩溃的事情。为了让您在买房过程中少走弯路,下面我为大家准备了简单易行的“买房攻略”以供参考。


一、选  房


一、一手房(期房)

如果您选择的是一手房(期房),那么不妨可以从以下几个方面进行综合考虑。


首选区域。

这是大方向,首先得定下来,否则东看西看反而难以下定。那要怎么选呢?一要选你工作、生活较为便利的,比如上班近点,接送小孩、照料老人、购物等较为方便的地方。二要选相对有发展潜力的,比如该区域有大的规划利好,像大型的公园、商场、好的景观、高铁站(大城市考虑地铁站)等等,最好不要有污染企业或垃圾中转站、加油站等不利于生活的配置。三要选远离寺庙教堂,还有殡葬车必经之路的区域最好也不要选,当然如果你信宗教,不会被念经、做礼拜所打扰,也就不用考虑这些了。


再选小区。

对一个小区来说,首先要地块方正,最好东西稍长,南北稍短,这样的小区采光会相对好点,反之会差点。如果是同样的品质和价格,建议不要选择杂乱无章的地型,或坡度较大的小区,因为坡度大,雨雪天走路还是开车都不太安全,也易发生滑坡等地质性灾害。另外,也不要选择太小的小区,因为那样的小区物管成本相对较高,而且也很做大的配置,比如大草坪、游泳池等公共设施。


三看幢座位置。

一般来说,小区中间的位置有稍大的户型,中间偏后是最好的位置,因为能看见小区的实景,路上的汽车声灰尘等也影响不到你。路边的第一排房子不宜选,通常会有较多的灰尘和尾气。有些路边的房子阳台全封闭的也不适合选,因为有些小区规划要求阳台全封闭,全封闭阳台是全部计算产权面积,不封闭的话只算一半,无故浪费钱财。注:(新政)2018年7月1日以后,浙江新出让(或划拨)的土地,住宅套内阳台不论封闭与否,均按1/2计算建筑面积,但按1/2计算后的单套住宅阳台占总面积(不含阳台)比值超过7%的,超过部分就要按全面积计算。当然如果小区前面是江景、湖景、公园等等,而且你也有能力购买,那么这是你的首选。另外,也不要选垃圾房、变电房、厕所边上的房子,期房中有些沙盘是没有显示的,买房前可以叫销售员去工程部咨询清楚。


四选楼层。

现在的高层建筑的高度在100米左右,大概30层,它的房子定价以20层左右为最贵。18层的房子开发商定价是越高越贵(除顶底楼),也有定在10-15层单价最高;11层以下的多数除了顶层(带花园除外)越高越贵;6层以下不带电梯的主要以3、4楼为最贵。不过,现在的主流是配电梯的高层建筑,加上嵊州的空气质量比大城市要好得多,所以可以排除这个因素。如果高层建筑有一比一的间距,你选个6、7层以上的一般光照时间也够了。当然,我个人建议最好不要选顶楼,因为顶层易漏水,虽然开发商有质保期,但你装修好的墙面弄个水印总不舒服,且漏水不易修复。同时顶层相对会热点,虽然上面有保温层,但终究经不起夏天长时间的炙烤,还有顶楼上的电梯机房发出的噪音,恐怕也不好受。当然也不宜选底层,不仅光线会差很多,偶尔还会尝到“天女散花”的苦衷,楼上马桶放水发出的噪音(水压较大引起)也会影响到你,哪天化粪池受堵你可谓是首当其冲。


五选户型。

一般情况下,大一点的户型易设计成好的结构,但不要选择一些奇形怪状的户型,以方正为最佳,南北要通风,四周不能有大的缺角。最后,你不妨把整个沙盘的照片拍下来,保存好你选中房子的户型图,以便交付时比对是否一致。


二、二手房二手房为实际居住使用的房子。


作为业内人士,我觉得可以套用中医诊断的方式,对房子进行一次全面的望、闻、问、切。


“望”。

进入该房子楼下外围,从下往上望,看光照是否好,看外墙有无脱落、有无水迹、房子正下方是否为空的通道(路)。进入房子,分别从窗户和阳台向外望,有无类似尖角之类的建筑物对准该房,有无大桥或大的主干道路冲着,对面人家门口是否挂着什么玄乎的物件等等,避开你认为的一切不洁之物,总之看上去不能有不太爽的感觉。如果是顶楼,不妨仰望一下有无漏水。


“闻”。

在该房子楼下有无臭味,像有些老旧小区,因原先管子太小,化粪池易堵塞溢出,所以经常能闻到异味。或者该小区养宠物较多,也会有狗尿之类的,你入住其中却又无法阻止,那滋味也不好受。进入房子后,可以闻一下有无异味,像霉味的话,可能是该住宅较潮或者光照少,闻到油漆味,也许是房东在粉刷“缺点”,还有像有药味的房子(有些常年吃),都不是你选择的对象。


“问”。

在与房主沟通的过程中,可以问问房主为何出售,闲聊工作单位、职业、子女的情况、读书报名过没有;问问有多少让价空间、装修几年等等;也可以去问问同一小区或房东同一单位的相关人员,通过侧面了解一下对该人的评价。


“切”。

以上程序做完了,接下来就是切。用手摸一下内墙、窗台下、厨卫外墙是否有湿冷的感觉,有时候晚上看房子不易发现从外墙渗入水,如一摸发现有温度差,就要考虑可能有问题;打开房间衣橱,看下半部分有无变色,门是否能关紧,手摸一下有无温差,稍用力踩地板是否有异响,用手敲一下墙是否为实墙(老房子好多为空体);打开水龙头看是否出水量小,是否铁锈多(老房子多为铁管);多开几个灯看看电路是否有异常,电线是否老化;看看厨卫是否异常,下水有否堵塞,吊顶有否异色。老房子难免会有这样那样的瑕疵,这些都是你的还价理由。


二、下  定


一、新房

1.如果你选定了该小区的某套房子,首先去咨询一下该公司的优惠政策及公司体制。每个项目公司都有所不同,有些是下定前定房价,有些是下定后才定房价,销售员给你的价格一般是公司统一对外报价,不一定是实际成交价。

2.了解了公司的相关政策后,你不妨利用一下身边的人脉圈,看看有没有房产主管部门的关系或者别的关系,毕竟中国是一个人情社会,每个公司多多少少总有点优惠给你们预留。

3.定价后就要付定金,锁定房源,收取单据,注明房号,付款额度,约定付款期应宽一点,给自己留有余地,最后盖上公章。


二、二手房

1.下定前,先看产权证与所看房子是否一致,如没有权证原件,至少也要有复印件,中介公司可以根据权证号,查询该房是否为真实房源。

2.谈好价格后,就要付定金了。以现在的行情,没必要多付,房东也不太会反悔,但如果在行情上涨期,还是多付点好,这样违约的代价也大。

3.如果是做学区房,那么下定前可以去教体局普教科咨询一下,该房是否可以读书。


三、合同签订

一、新房新房为制式合同,有工商和主管部门备案,合同也大多有几十页,一般看不过来,所以你重点关注下面几点:

1.查看幢号和房间号与所看房子是否一致;

2.合同上附有该幢房子的平面图,对照户型图是否一致;

3.公摊面积是否与销售员之前所说的一致,查看合同上是否写清公摊与套内建筑面积;

4.约定的交房日期是否与合同上的一致,以及注明延期交付的违约金计算方法。


四、按揭贷款

大多数人购房需要贷款,一、二手房的贷款性质一样,只不过每个人的收入不同,选择也稍有不同。新房的话,一般开发商会有几家指定的银行(二手房大多数银行都在开展这业务),利率基本一样,但有时会根据客户的工作及收入情况有所差异,去咨询一下便知。五大国有银行会牛点,商业银行相对较灵活。贷款可分为纯商业、纯公积金和组合贷款。公积金的利率相对低点,如果年轻人每月所交的住房公积金额度以及余额太少,做组合贷款不太划算,因为公积金所使用的次数有限(现为两次),而且在买新房时,也会影响房款的优惠幅度,所以,你要仔细核算一下。还款的方式有两种——等额本金和等额本息。等额本金是你每期的还付本金是一样的,还款的总额逐月减少,每月减少部分即本金部分利息。以贷款50万为例,20年还清,利息上浮20%,即为5.88%,那么,你每月需支付的本金=50万÷240月,即2083.3元/月,而利息=50万×5.88%÷12月=2450元/月,所以,首月还款=本金+利息(放款日期不同会有差异)=2083.3元+2450元=4533.33元;第二月还款 = 首月还款-本金部分利息 =4533.33元-(2083.3元×5.88%÷12月)=4523.13元以后每月还款,只要在上月的基础上,减去本金部分利息(10元左右)。如果是等额本息,按目前的利率则每月固定只需支付3547.63元,(公式较杂)按足月还清算,两者所支付的利息总额,等额本金比等额本息少了大约6万元,因为等额本金先付得多,所以利息支付得少,其实利率是相同的。所以,作为收入并不太稳定的年轻人群,还是建议选择等额本息,一则还款压力相对较小,不太会影响生活质量,二则年青人机会多以后挣到钱也可一次性还清。作为年长者的话,收入稳定可选择等额本金还款方式,可以少支付利息。


五、交付

交房过程中,总会遇到这样那样的问题,着实让人头疼,这不仅耽误工作,影响家庭生活,还要花上不少的精力与时间,最后可能还得不到满意的回复,一辈子的血汗钱花得有些亏,那么,如何能让购房者在房子交付时规避这样的问题,或者说怎样才能更好地去解决问题,下面我给大家说道说道。


一、一手房

1.需要交付的房子,经政府各相关职能部门层层检验合格后,发给开发商一张竣工验收备案表,开发商在交房时将此表张贴在显眼位置,方便业主核查。表上盖有各验收单位公章,以及日期,新房交付前,你可以先查看此表。

2.先去实地查看你所购房子的现场后,方可去办理交费并签字。有些开发商让你先交费签字,然后给你房子钥匙,这不合常理。你吃个饭也是饭后买单,更何况咱早付了房款,所以必须先验房后交付。

3.查看合同上所写的幢号、房号与你所买房子是否相同,合同上附着的平面图对比你买房时的单页户型图是否一致,一般不会出错,但是靠顶或底二层如为非标准层则易搞错,我碰到过两次了。

4.交付实景是否与原沙盘图一致,有没有多了不该多的,如你家门口多了变电房、垃圾房等,少了不该少的,如水法景观没了,石材干挂外立面成了真石漆等,不知不觉中被批改了。

5.交付时会有一定的面积差,一般约定多还少补,如面积差超过国家规定的3%则可要求退房。

6.随身携带长点的钢卷尺、小榔头,先目测窗台、顶、烟道口等处是否有漏水的痕迹,窗户开合是否轻松合缝;小榔头轻敲地面和各墙面是否有空鼓声,用卷尺丈量客厅和各房间的墙面高度是否一致,如高差太大,装修时会很不好做。如发现问题,须让开发商整改或协商解决。

7.交付是否延时,否则就按约定索取违约金。


二、二手房

1.看交付清单,查验是否与原合同约定的一致。

2.水电费、物业费是否结清,多付的物业费要归还。

3.户口是否迁出,否则你迁户口时非常麻烦。

4.水电表过户。

5.更换进户门钥匙。



以上是我能想到的买房注意事项,错误之处敬请各位网友留言纠正,遗漏之处还请指出,不胜感谢!

——多哥

2018年10月27日



来源:嵊州房产网




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发表于 2018-11-1 13:50:50 来自手机 | 显示全部楼层
很好的选房验房攻略,已收藏了
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发表于 2018-11-1 14:12:34 来自手机 | 显示全部楼层
是哪些楼盘又要开盘了
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嵊州楼市已经没有了往日的繁荣
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那么多楼盘在闹,降价降得谁还敢轻易出手
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刚需不得不出手
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发表于 2018-11-1 14:35:44 来自手机 | 显示全部楼层
攻略作得不错,大神啊。
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发表于 2018-11-1 14:53:48 来自手机 | 显示全部楼层
可以免费分房吗
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年底又要开始买房了
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反正常年都在买房子的
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