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霸气开发商促销出奇招,房价若不涨无条件溢价40%回购!

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江南小学五年级

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发表于 2018-11-3 11:13:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
很多人都说,市场下行风口,又是降价,又是退房,又是砸售楼部……房子真的是不好卖了?
不,那是你胆子不够大,不够狠!

1

今天,给大家分享一个霸气到逆天的营销大招,全国第一例。
有多霸气?
看图▼



没有涨幅,开发商买单——这个大湾区“最强硬”的承诺,出自中山福晟乾隆华府。



“无条件回购”、“稳赚”、“贴息”、“超高回报率”……刷屏朋友圈的宣传文案中,每个字眼都相当诱人,可以说是集所有爆炸性利好于一身,堪称“神盘”。
“神”到哪里?给大家划出重点:
1、 若涨幅不够,无条件回购:福晟承诺,现在售价16500元/㎡。深中通道开通后3个月内,若售价低于23000,开发商可无条件以23000元/㎡回购,溢价6500元/㎡;2、 口说无凭,签《回购协议》:草签时即跟开发商签署《回购协议》,严格堵死将来开发商“甩锅、不认账”这条路;3、 入住不影响回购:这批房源预计在2019年交房,开发商承诺,交房至回购前,业主可入住,且不影响届时回购。4、 低首付+免息:首付最低25万,购房50万可免息贷款三年,由开发商贴息;

按照该楼盘目前售价16500来算,待2024年深中通道开通后,开发商回购价23000,差价6500元/平。这批房源户型面积为84-126平的二三房,也就是说,买房5年,购房者盈利至少54.6-81.9万!
不得不说,这波神操作,太牛!
说实话,纵观地产行业30年,这般霸气、干脆、胆儿肥的开发商,真是第一次见。
口头宣称稳赚的多了,但把投资回报率明明确确写在协议里,是第一次见;
花式返租的也不少,但即使入住,也无条件溢价6500元/平来回购,更是第一次见;
此外,开发商同样给中介、销售人员开出高额奖励:佣金高达13万,业务员当月成交20套即送价值15万的豪车一辆。
一重重红利叠加,简而言之,可以白话成这样两句:
“不行我来兜底,快买吧,求你了!”
“要钱给钱,要车给车,赶紧帮忙把房都卖出去吧,求求大家了!”
福晟这次,为了卖房简直是撕了老脸、拼了老命!
2

绝地断臂求生。
这个盘究竟是有多难卖,才把开发商逼到如此地步?
来看项目信息:
福晟乾隆华府,位于中山市火炬开发区世纪大道与神农路交汇处,项目整体建面50万㎡,容积率3.0,共46栋,分两期开发,一期已售罄,已陆续交房中。目前在售二期34/35/37栋,且规划合理,户型方正,并不是难销的奇葩产品。




但,难卖,的确是真的难卖。
查阅项目销售记录,项目二期其实早在2016年10月就已经开始推售,至今销售周期已有足足两年时间。
而这次承诺回购的34/35/37栋楼,早在今年5月份就开始了销售,整整6个月了,还未售罄。



——数据来源:吉屋网

价格呢?
今年5月份,项目均价19000;6月份,均价降至18000;10月份,均价降至16000;

3栋楼销售了半年,单价从1万9下滑至1万6,直降3000,期间特价房、内部房等招数用了不少,但销售情况依然非常惨淡。
放大到整个中山市场,情况也不乐观,近期出现明显转冷。据统计,10月份中山在售的楼盘中,降价楼盘多达37个。
难怪了!市场转冷,房子难卖。福晟出此狠招来促销,真是迫不得已。
3

这场对赌究竟靠不靠谱?
1、深中通道,目前西人工岛已成岛,东人工岛正在进行堰筑段围堰等,桥梁工程已全面开建。进展比较顺利,规划中“2023年建成,2024年全线通车”,问题不大,比较靠谱。
2、通车后,中山直达深圳,通勤时间由以往的2小时缩减为30分钟。
而福晟这个项目,距离中山4个出口的第一个“黎村出口”仅1.2km,所能承接的利好确实要站位靠前。
3、2007-2013年,中山房价从4千上升至6千水平,涨幅50%;2013-2017年五年内,又从6千升至8千水平,涨幅38%;
如此推算,2018至2024年,5年后中山房价涨幅35%基本是没问题的。
福晟乾隆华府的溢价承诺呢?从16500至23000,溢价幅度为40%。
——剩下5%,靠赌。
4

福晟自断后路、痛下血本,除了市场转冷、房子难卖之外,还有个难言之隐:极度缺钱。
圈内都知道,福晟以“大举拿地”著称。
过去两年来,福晟集团依靠并购拿下72个项目。单去年一年,新增土地建面1786.9万平方米,货值达3199.4亿元,高居全国房企榜单第7位。目前,福晟集团总储备土地面积已达1680万平方米,总货值达6500亿元。
乍一看真喜人,但尴尬的是,福晟的周转率并不高。
2017年1-9月存货周转率只有0.6,而TOP20房企平均存货周转率为1.2,福晟只有一半水平。加上一二线城市普遍限购,而福晟超80%的土地储备都在一二线城市,因此变现非常难。
这时候,庞大的土地储备反而成了累赘,加剧资金困局。
最近三年及一期末,福晟集团有息负债金额分别为122.06亿元、110.93亿元、180.07亿元和220.21亿元,负债规模增幅相当大。
加上福晟国际这个猪队友,接连几年业绩非常惨淡,一直拖后腿儿。
如今的福晟,真的太需要钱。
5

但福晟这场营销,的确聪明。
回顾每一波行情大涨,市场最大的支撑力,都来自民众的信心和预期。
2016年地王不断、地价翻番,民众预期爆炸性上升;
——限购、限售、限贷等政策落地,遏制预期;
2017-2018年上半年,各地严格限价,一二手房严重倒挂,民众预期再次补涨;
——高层坚决稳楼市,一句遏制房价上涨,直接把民众预期彻底摧毁;
如果仔细琢磨下近几个月乌压压的市场,你会发现这个“夹缝中迫切求生存”的逻辑圈更怪了:
“民众预期被摧毁”→“市场转冷,楼市销售困窘”;→“开发商特价房、内部房、折扣房等变相降价促销”;→“开启一场预期摧毁 + 自我摧毁”;→“都在降价,房企把购房者的预期弄垮了”;→“于是,怒砸售楼部、扯横幅维权,势要摧毁开发商”……

房价降了,口碑跌了,房子依然难卖,太多的开发商在这个怪圈中,名利双失。
但福晟的聪明在于,能干脆利索地完全跳出这场魔咒:
什么特惠、降价统统靠边,所谓的预期摧毁,不就是担心买了之后房价会跌么?
跌什么跌,我直接兜底,不涨我再高价买回来!
霸气、厉害!
6

马上,聚焦全民关注的双十一就要来了,那些迫于卖房、变现难题中,整夜整夜睡不着觉,挠秃了头的开发商,大可来场效仿、来次超越。
诸如上海雍和府,直接“买一送一”,购房即送太仓一套首付款;诸如北京五环中铁华侨城·和园,“买房就送卡宴”;或者干脆照搬福晟文案,譬如郑州绿博,来一次“省政府搬迁后一年内,房价若低于1万5,开发商无偿回购!”……

在拼脑洞、拼狠劲儿的时代,如果再来什么9折优惠、特价房源、买房送家电、送黄金、砸金蛋的,就low爆了。
重要提示:文中提到的“中山福晟乾隆华府”回购营销策略,已被叫停,本来仅用来作为案例分析,望各位读者理性看待。
来源: 米宅
作者: 茅十八


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发表于 2018-11-3 11:15:28 来自手机 | 显示全部楼层
拿什么回购,降价银行都不会放贷,当笑话听吧
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发表于 2018-11-3 11:20:09 来自手机 | 显示全部楼层
既然敢溢价6500元每平米回购,开发商何必这么麻烦呢,等到房价上涨6500后再卖不更好
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发表于 2018-11-3 11:25:51 来自手机 | 显示全部楼层
哇草,这种手段都出来了
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发表于 2018-11-3 11:33:06 来自手机 | 显示全部楼层
商铺承诺溢价回购最后跑路的不要太多
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发表于 2018-11-3 11:36:21 来自手机 | 显示全部楼层
开发商把房子留到6年后在卖,且不是挣得更多?
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发表于 2018-11-3 11:40:52 来自手机 | 显示全部楼层
到时候公司已关门看谁给你回购?
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发表于 2018-11-3 11:46:42 来自手机 | 显示全部楼层
一语道破天机
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发表于 2018-11-3 11:53:30 来自手机 | 显示全部楼层
如果要卖掉房子,直接降价就是,能预测涨40%
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发表于 2018-11-3 11:56:28 来自手机 | 显示全部楼层
到时候谁说的准,你开发商倒闭了怎么办?
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发表于 2018-11-6 12:36:40 | 显示全部楼层
到时候公司已关门看谁给你回购?
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