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多个热点城市土拍加速,明年楼市又要变天?

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江南幼儿园大班

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发表于 2018-12-5 10:00:04 | 显示全部楼层 |阅读模式


入冬之后,寒风瑟瑟,北京的土地拍卖会却又火了一把。
11月26日一大早,土拍大厅人头攒动,开发商摩拳擦掌,竞相举牌。这一天,北京共卖出12宗土地,金额316亿,创出历史新高。
事实上,土拍市场从之前频频遇冷到近期突然火热,这种现象并不只发生在北京。往南看,南京、广州、深圳等地也有类似情形。
一时间,关于楼市是否又要“火”,明年房价会涨到多少的议论又多了起来。

1
11月26日,北京出让12宗土地,一日斩获土地出让金合计316.46亿元。创下北京单日成交地块数量新纪录。
11月,广州共计挂出24宗地块,起拍总价430多亿元,接近前10月出让总和的85%。
11月,宅地供应极度稀缺的深圳市场,也有11宗地入市,其中包括4宗居住用地。
11月29日至12月18日,南京计划出让土地22宗,起始总价达118.8亿元,而今年前10月南京只出让了54宗地块。
据中原地产统计显示:11月,一线城市供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年历史纪录。而二线城市供应量也有所上涨,11月合计供应土地达到1400宗,也有望创下年内最高纪录。据统计,今年前10月,土地出让收入4.7万亿,同比增长32.1%。土地拍卖很用力,开发商拿地没手软,只是选择性更强。

2
土拍市场的再度火热让明年楼市走向的议论再度多了起来。还有人认为,这意味着明年房价又要大涨。
不过,结论恐怕并非如此。
土拍市场和楼市的确关系密切,很多时候是“一荣俱荣、一损俱损”的连带关系。但还得分具体情况。比如,这次土拍市场的热度就是自身因素居多。
想说清楚这个问题,我们分两方面来看。
首先,今年全年,楼市整体平淡,前10月土地交易也受此影响,比较平缓。临近年底,各地都要冲刺本年度土地拍卖任务,土地供应量在11月井喷,土地成交量大增。深层原因还在于现有体系下,要满足地方土地财政收入。
关于土地财政对于地方有多重要,看下面这张图表就能一目了然。



▲数据由华尔街俱乐部整理
从图表看,2001年是个分水岭,土地出让金跃上千亿台阶,奥运前一年,破万亿。2008年以后,一年一个新台阶,直冲4万亿。
2015年至2017年土地出让金收入分别为:33657亿元、37457亿元、51870亿元。今年前10月,土地出让收入47519亿元,同比增长32.1%,预计全年再次突破5万亿。
土地财政之所以这么重要,原因还在于各地发展需要大本钱。最近二十年,全国范围内的高铁、高速、机场网络日新月异,新城区建设如火如荼,产业园区升级换代,城市面貌焕然一新,这些都离不开土地财政的作用。
知道了这些,自然也就明白了土地出让对于地方的重要意义。为了完成全年土拍任务,年底前来一波“冲刺”也就可以理解了。

3
有意思的是,年底前的这波土拍,拿地企业明显出现了分化。国企唱了主角,民企则相对保守得多。
以11月26日北京土地拍卖为例,中铁、中建等央企国企积极性比较高,热门板块依然抢手,溢价率较高。


▲数据来源:36氪、国民经略整理
从全国范围看,2018年前10月,头部房企拿地热情偏低,对于拿地比较谨慎,金额和数量有所下降。


▲数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com
具体看,头部民营房企中,恒大、碧桂园、万科,前10月拿地金额为去年全年的28%、45%、63%;拿地面积为去年全年的40%、72%、83%。民营房企在减少拿地的同时,更青睐低价土地。
头部国有房企中,保利、中海、华润拿地金额为去年全年的60%、58%、120%;拿地面积为去年全年的76%、54、167%。相比之下,华润置地今年逆势而上,拿地金额和数量相比去年,均有大幅提高。综合看,今年国有房企拿地更加积极,热情明显高于民企。
这也是有原因的,一个方面,2018年土地价格回落,国有房企积极储备低价土地。另一方面,今年以来,国企效益明显好转。根据公开数据,1至10月,全国国有企业经济运行态势较好,营业总收入同比增长10.6%;偿债能力和盈利能力比上年同期均有所提升,利润增幅高于收入6.7个百分点。国有企业在淡季中有更强的资金调动能力。
总体来说,楼市旺季,民企拿地更积极,楼市淡季,国企扛起了拿地的大旗。

4
看到这儿,相信您就明白了,这一波土拍的热度,跟“明年楼市要火”实在扯不上什么必然的联系。
至于房价,9月30日以后,北京的土地拍卖市场中,限竞房+共产权房地块迅速成为出让的主体。
在主要城市,“9·30”之后半年,一线城市房价最先见顶,随后二手房普遍有较大回调。热点二线城市,房价在今年上半年陆续见顶,在今年下半年开始降温,楼盘降价、打折新闻不断。三四线城市有的还在飞,但动能明显不足。虽然临近年底,土拍再次火热,但是房价依然处于严格调控之中,不会松绑。
如果您近期需要买房,可以留意楼盘折扣,尽量选大的开发商。注意贷款利率变化情况,选择好银行,争取低利率。如果愿意等一等,可以到明年3月以后,在市场更加明朗后,择机购买。

来源:地产情报局


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江南小学一年级

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发表于 2018-12-5 10:03:58 来自手机 | 显示全部楼层
这次看样子,是要管住了。
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江南中学高一

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发表于 2018-12-5 10:09:00 来自手机 | 显示全部楼层
留点念想,老虎进去了,还放出来吗?
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发表于 2018-12-5 10:11:30 来自手机 | 显示全部楼层
会稳住,有所下降,部分项目可能大漏能捡。
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发表于 2018-12-5 10:16:18 来自手机 | 显示全部楼层
再涨下去社会负面成本太高,那可比来一次经济危机猛烈多了。
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发表于 2018-12-5 10:23:29 来自手机 | 显示全部楼层
国企拿地,说明一个问题,房价还会大涨。
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