请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

大消息!三四线楼市,麻烦了

[复制链接]
查看: 3403|回复: 0

参加活动:0

组织活动:0

37

主题

2623

帖子

2697

积分

江南小学五年级

Rank: 8Rank: 8

发表于 2018-12-6 09:53:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
(2018年12月5日)出版的“21世纪经济报道”,披露了一个关于棚改的大消息:

在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。

这意味着未来一年,棚改的“资金供应”将被收紧,一大批经济状况一般、财政收入不丰盈的三四五线城市,其楼市将失去部分动力!

报道说:

记者独家获悉,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。 对此,多位分析人士均表示,叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险。棚改新三年计划还将继续推进,但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。



估计很多读者看完,仍然一头雾水。我来解释一下:

所谓“棚改”,全称是“棚户区改造”,是政府为改善困难家庭住房条件,而推动的对城镇危旧住房的改造。在棚改过程中,困难家庭改善了住房,开发商获得利润,政府收获了税收和GDP,这是收益。成本支出是:城市的密度(容积率)会提高,整体房价会上涨,全社会通过隐性的方式来买单,而且是长期买单。

2016年到2017年,三四线城市楼市从“千里冰封”到“炙手可热”,根本原因是政府实施了货币棚改。说白了,央行印钱给地方政府、开发商(低利息),他们来收购棚户区住房,拿到钱的住户去买新房。这相当于给三四线城市楼市注入了资金,但减少了住房,房价自然上涨。上涨刺激大家买买买,于是楼市的车轮开始高速运转。

到了今年三四线城市“去库存”完成,房价也涨了很多,于是棚改收紧。先是减少了货币棚改的比例,今天这个消息则是说“政府购买棚改服务模式”将取消。

“政府购买棚改服务模式”,是把棚改的成本暂时计入地方预算,将来政府卖地(棚改中政府收回了原棚户区土地)还钱。

这种方式最大的好处是,地县两级政府具有主动性,可以随时加大棚改力度。坏处是,有些城市人口增长缓慢,甚至流失,地方财政比较拮据,如果将来卖地成绩不理想,地方政府可能被债务拖垮。而且,这种债务是很难控制的,可能是隐性的。

更值得忧虑的是,一些非棚改项目,可能也被包装成棚改项目来“购买服务”。这样,现任的地方官员收获了政绩,把烂摊子留给了后任官员和国 家。

国 家目前对地方政府举债的态度是:可以借钱,但要放在明面上,让大家看到,受到审计和制约。

地方政府如果希望棚改,可以申请发行专项地方债(棚改债),来获得资金。但问题是,只有省级政府和计划单列市才有资格发行地方债,比如山东省就只有省政府和青岛市有资格,如果淄博要发债,就要向省里申请,然后由省里向财政部申请。至于县和县级市,面临的申请层级就更多。

关键是:如果上面认为你的棚改项目可能“入不敷出”,就不会把额度给你,棚改就无法进行。

总之,在棚改资金上,三四五线城市被“锁喉”了!

这当然是正确的,否则未来会一地鸡毛,而且三四线城市房价还会涨涨涨,最终让泡沫越吹越大。

此次棚改政策再次收紧,传递了一个重要信号:2019年的楼市调控不会放松,国 家不希望房价继续上涨,而是求稳。

这种稳不是成交量锐减的稳,而是维持一定热度的稳。

对于希望三四五线楼市上涨的人来说,这是一个利空,而且是较大利空。

未来三四五线城市的楼市将走向何方,还有中长线投资价值吗?我看法是,要区别对待。

我一直主张把三四五线城市分为4类(这个分类常常被别人抄袭):

1、靠近一线城市、强二线城市的“三四五线城市”,并在有效辐射半径内。比如廊坊、保定、嘉兴、南通、惠州、中山等,这些城市是核心都市圈的成员,也有显著人口增量,经济也比较活跃,因此不动产值得中长线看好。但如果买,要尽量靠近连接中心城市的地铁(轻轨站)买。 2、不靠近中心城市,但也有显著人口增量,城市占位比较理想,是片区中心的城市,或者被定位为省里的副中心。最典型的是徐州,此外南阳、宜昌、洛阳、九江、湛江、三亚也接近这种状态。 3、既不靠近中心城市,也没有“地利”(交通枢纽)也谈不上“人和”(显著人口增长)“天时”(省里的副中心),但地处中东部,人口基数巨大,比如潍坊、周口、阜阳、盐城等,这类城市位置好配套好的房子,也可以长期持有,但金融属性不大。 4、上述条件都不具备,经济人口增量不大、甚至流失的城市,GDP、人口、资金总量等指标都不在全国城市前100名。主要是中西部的地级市,以及很多县和县级市,这些城市在棚改政策调整中受到影响最大,它们的房价会长期跑输大盘,而且流动性越来越差,空置率越来越高。

总之,如果全面降低货币棚改的力度,禁止政府购买服务的方式棚改,三四五线城市的楼市将出现大分化。有增量人口、资金支持城市将持续向上,缺乏支持的将进入裸泳状态。

来源:楼市参考


回复

使用道具 举报

参加活动:0

组织活动:0

7

主题

2万

帖子

2万

积分

江南中学高一

Rank: 13Rank: 13Rank: 13Rank: 13

发表于 2018-12-6 09:56:56 来自手机 | 显示全部楼层
发展经济与改善民生,互为条件,互相促进,互相制约。
回复 支持 反对

使用道具 举报

参加活动:0

组织活动:0

57

主题

375

帖子

509

积分

江南小学三年级

Rank: 6Rank: 6

发表于 2018-12-6 09:58:04 来自手机 | 显示全部楼层
现在拆迁已经不能叫拆二代了,拆迁户只会更吃亏
回复 支持 反对

使用道具 举报

参加活动:0

组织活动:0

20

主题

532

帖子

579

积分

江南小学三年级

Rank: 6Rank: 6

发表于 2018-12-6 10:03:48 来自手机 | 显示全部楼层
时代变换真的快
回复 支持 反对

使用道具 举报

参加活动:0

组织活动:0

1

主题

2万

帖子

2万

积分

江南中学高一

Rank: 13Rank: 13Rank: 13Rank: 13

发表于 2018-12-6 10:03:59 来自手机 | 显示全部楼层
好像都是坑老百姓的政策
回复 支持 反对

使用道具 举报

参加活动:0

组织活动:0

21

主题

1万

帖子

1万

积分

江南中学初一

Rank: 10Rank: 10Rank: 10

发表于 2018-12-6 10:08:01 来自手机 | 显示全部楼层
拆掉你家的3层小洋楼,把你塞进商品房
回复 支持 反对

使用道具 举报

参加活动:1

组织活动:0

22

主题

174

帖子

218

积分

江南小学一年级

Rank: 4

发表于 2018-12-6 10:09:57 来自手机 | 显示全部楼层
这样的话棚改户得到的赔偿将会更少。
回复 支持 反对

使用道具 举报

参加活动:0

组织活动:0

28

主题

496

帖子

558

积分

江南小学三年级

Rank: 6Rank: 6

发表于 2018-12-6 10:11:00 来自手机 | 显示全部楼层
取消完全正确
回复 支持 反对

使用道具 举报

参加活动:0

组织活动:0

41

主题

284

帖子

379

积分

江南小学二年级

Rank: 5Rank: 5

发表于 2018-12-6 10:13:04 来自手机 | 显示全部楼层
不给钱,给两套房子,我觉得也蛮好,给钱估计买不了两套
回复 支持 反对

使用道具 举报

参加活动:0

组织活动:0

34

主题

1020

帖子

1105

积分

江南小学四年级

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

发表于 2018-12-6 10:18:39 来自手机 | 显示全部楼层
三四线楼市这下可完了,一二线楼市暖冬,三四线就是寒冬
回复 支持 反对

使用道具 举报

参加活动:0

组织活动:0

53

主题

4522

帖子

4644

积分

江南小学六年级

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

发表于 2018-12-6 10:20:26 来自手机 | 显示全部楼层
是真的就是靠拆迁暴富已成传说
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

返回顶部 关注微信 手机版 返回列表