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“个税未减房租先涨”,租客和房东到底谁慌了?

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进入2019年,新个税法实施,子女教育、赡养老人、房屋贷款、住房租金、大病医疗、继续教育等6项支出可以抵扣个税了。
这6项支出中,使用最广泛就是抵扣房屋贷款和住房租金,对于大多数在城市打拼的年轻人来说,父母未满60岁,家中还没有3岁以上的子女,也并没有正在接受继续教育的经历,但房子不是租的就是买的,两项房屋相关的专项附加扣除可谓适用最广泛且最实用。
而就在新年伊始的第一周,“个税未减房租先涨”的消息在网络上不胫而走,这项房租专项扣除带来了房主补缴税费的相关猜测,引发了涨房租的担忧。

(1)

先来看看房租专项附加扣除到底是怎么回事?
根据国务院发布的《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,2019 年1月1日起,将实施对住房贷款利息或住房租金等6项在内的个人所得税专项附加扣除。
就住房租金而言,根据不同城市,租金扣除标准分为1500元、1100元、800元三档。如果是直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,每月扣除1500元。
除以上城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市,每月扣除1100元;市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市,则每月扣除800元。
这个政策对于租客来说的确是好消息,只要满足申报条件,就能享受住房专项附加扣除,减少自己的生活支出。可是申报之路并不是想的那么顺利。

我的朋友小A,坐标北京,在海淀区租房,按照新个税减免规定,她可以享受税前扣除1500元的租房专项扣除优惠。哪知道元旦刚过,房东就给A泼了一盆冷水:现在缴纳的房租是不含税的价格,如果申报租金扣除,需要A来缴纳税务部门征收的税金。

“我这房东还算是比较‘厚道’的,只是说如果我要减免,就去把房子应该缴的税交了。我的几个同事都收到房东的电话,如果申请个税扣除直接涨房租的10%,或者就别租了。涨房租其实就是为了逼退租客做个税抵扣的申报,房主的说法是,不仅以后要补缴税费,登记了房屋信息还可能给以后交房产税留了线索。”A说。
A算了一笔账。
北京个人出租房屋一般是采用综合征收率,直接拿月租金收入乘以固定的征收率来计算要征收的各项税。一般按照北京房租的5%综合税率来征收,5000元的房租实际缴纳税款应是250元。
按照她目前的工资水平,减去5000元起征点后,应按10%缴纳个税,如果减去这1500元的减免额度,减税约150元。

一边是抵百八十的税,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,很多租客选择不再申报租金支出扣除。
(2)
就在这两天,一张“个人房屋租赁纳税通知”在网上火了!
这张纳税通知仿佛就是给所有正在纠结是否填报个税抵扣的租客和正在担心个人房屋信息被填进税务系统的房主一记重拳。
通知的内容是:出租方XXX,地址XXX受税务部门委托,经查你(单位)出租房屋并取得租金收入,未按法律规定申报纳税,限期需至深圳市龙岗区布吉街道社区网格管理中心办理纳税申报手续,逾期未办理的,将报由税务部门进行处罚。这张纳税通知署名为深圳龙岗区布吉街道社区网格管理中心,落款日期2018年12月14日。




而就当大家怀疑这张单据的真实性时,发出这则报道的南都记者向布吉街道办事处行政服务大厅求证:它是真实存在的!
根据街道的工作人员表示,房屋出租为住房使用,房屋租赁纳税税率为4.5%,同时街道也强调,补缴房屋租赁税款与个税专项附加扣除并无关系。
即便有多名业内人士也都纷纷指出,补缴房屋租赁税和目前正在进行的个税专项附件扣除没有关系,认为个税抵扣不必过度紧张,但在申请住房租金专项扣除时,因为需要填报房东信息,难免出现了一边倒的忧虑。

(3)
到底税务部门会否根据个税抵扣的申报资料让房东补缴税呢?各家媒体也都替我们求证了这个问题。
南都记者咨询了国家税务总局12366纳税服务平台,客服表示,根据目前的政策,不会要求房东补征之前的税的。目前也没有统一的口径。但是如已经有出租行为,按照我国税法规定,应该缴纳税的。
新京报记者咨询北京12366纳税服务平台,客服人员介绍,填报申报资料以租房合同为准,至于税务会不会根据填写内容让房东补税,这个我们没有明确的口径。

(4)

实际上,税负对房东们来说并没有原本应缴的那么多。
正常情况下,个人出租住房需要缴纳的税目非常多,包括个人所得税、房产税、增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、城镇土地使用税等,其中主要税种有三种:一是增值税;二是房产税;三是所得税,包括企业所得税和个人所得税。
但在实际执行之下,各地税务部门为了简化计算,会依据当地实际设定一个综合税率。
比如北京和上海,一般是按照房租的5%综合税率来征收。假如一年收到十万元租金,那就须交税5000元。

而广州从2016年起,实行的“税费综合征收率”标准为,个人出租住宅房屋月租金月收入从2000元到30000元的,税费综合征收率为6%。
深圳的个人出租住宅房屋月租金月收入在3万元以下的按照大约4.5%征收,超过3万元的,大约是6.105%。
整体而言,不同省市和地区的差异较大,全国各地基本上按照租金的4%到8%来征收。少部分地区的综合征收率会低至4%。

国家税务总局科研所特聘研究员杨默如表示:“由于很多现金交易、出租给个人的情况会被隐瞒纳税,为了鼓励房东申报纳税,在各地都有不同的核定征收的办法,对租金收入的核定,按照一个比例征收,以降低税负。各地的核定征收率是有所不同的。”

这意味着,各地通过综合征收率这个法子,通过简便的征收方式已经在为广大房东们减负了。

而此次个税抵扣让房东们发慌,一个重要原因就是因为房屋租赁需要缴税的观念还没有深入人心。

(5)

房屋出租房东获得租金是否应该交税?这个答案是肯定的。
根据上述提到《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条之规定,纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报,报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。
我们的工资要交税,年底奖金也要纳税,额外兼职收入也要纳税……当然,房屋出租后,房东获得了租金收入,这笔收入依法也是需要纳税的。

总之,房东收取的房租收入按照财产租赁所得缴纳个税与房客是否需要抵扣之间不存在直接关系。而房东是有义务协助房客完成房租个税抵扣的,以担心自己被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣是不合理也不合法的。

只不过,之前若干年,我们绝大多数房屋租赁合同经中介签署后,都没有依法去税务部门纳税,原因很简单,税金纳入国家税收,房主和租客都没有享受到“便宜”,索性不交了大家都“划算”。
如同楼下推着小车的流动煎饼摊,卖了多少套只有摊主自己知道。多年来租房的租金一直处于“黑收入”的状态,并没有依法纳税。
当然也有例外,比如以前租户想要通过租房合同去取自己的住房公积金,就需要提交租房合同和纳税发票,急需动公积金账户这笔钱的租客就会自掏腰包请房主帮忙交税,然后好取现;另一种情况是很多公司作为承租方,需要发票入账,则也会和出租人商定开具发票。

(6)

绝大多数自费租房在城市打拼的年轻人,在个税改革前没有享受到租金这项专项扣除,缴纳的房租一分不差的落入了房主的银行卡。而个税专项扣除实行后,短期内判断,两者并没有直接关联,不会直接让房东补缴税费。
毕竟在经济形势下行的压力下,减税降费仍是主旋律。可以预测,当前税务部门此举仍是去做减法,为租客减负,而利用这个手段去加强房东出租房屋纳税征管可能性不大。
但面对 “租客减税、房东补税”的一大波舆论,税务部门说的好,目前没有征收打算,这个“目前”是多久?以后会不会利用这一个税抵扣的手段做出租房的“普查”工作然后下发纳税通知单,目前也是尚未可知。
但有两点可以明确,一是,房东租金收入需依法交税,这是硬道理。我国有这么大的租房市场,严查租赁缴税是迟早的事。二是,无论是不是因为住房租金抵扣个税这种形式“泄露”了天机,一旦税务局开始追缴,可以预见,房东一定会通过涨房租来弥补“损失”,这样租客反而要承担更大的经济压力。

为了让租客真正享受到此项政策带来的红利,建立健全全民对租金个税缴纳的监管制度十分有必要。还有专家表示,针对此类问题应继续观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费,税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。同时,随着租赁市场中机构类房源的增多,可以回避个人房东不配合的尴尬。

来源:地产情报站


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利民的减税政策啊!
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本质上是不是为了减税好嘛
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高价房业主的确有涨租动机。
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谁没钱谁慌
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安置房,经适房等等,基本就是一本万利的,看来今后还要出细则。
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肯定是租客慌了啊,房东就是一副死猪不怕开水烫,就是加价,一点办法都没有
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如果缴税,肯定是租客交,因为现在房租是不含税的,没毛病。
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租客减税,房东加税,房东肯定涨房租,此举天经地义。
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房东方了,房东都是穷人,嗯,穷人
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