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别的城市都想放松,海口却逆势收紧调控

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发表于 2019-1-11 08:52:03 | 显示全部楼层 |阅读模式



作者: 樱桃





这段时间,自从菏泽胜利闯关,后面衡阳(一日游)、珠海、杭州、广州、青岛也跟着微调后,很多地方都想借着因城施策的东风,挖空心思找个什么口子,突破政策红线,放松调控,提振当地低迷的楼市。
唯独海口逆势收紧了调控!下发进一步稳定房地产市场的通知,新增限制企业购买住宅的政策。同时也明确了2018年4月后落户人口只能购买一套住宅。另外针对限价等政策也发布了调控持续的内容。




看到这个通知,我以为海口抽风了,又不按常规路线出牌。
2018年4月,海南出台史上最严调控政策,当时获得全国人民一片好评和点赞,因为看到了向来依靠土地财政和高度依赖房地产业发展的海南,终于下决心要转型,摆脱老路径了。
但前脚刚出政策,后脚海南就加入了抢人大战,而且门槛极低,相当于又变相放松了限购,立刻打了个调控的补丁。引来市场一片唏嘘声,大家认为海南对房地产还是恋恋不舍。
当然,抢人可以理解,反正各个地方都在抢嘛,海口不抢白不抢,抢到多少算多少,管他外界怎么评说是不是变相放松限购,反正人才对海口经济发展有利就行。
但海口这次再收紧调控是为啥呢?楼市调整了一年,有的地方成交量低迷了两年,各个地方ZF都想着怎么放松呢,海口却要逆势加码调控!这不是给自己挖坑吗?
虽然对于当地刚需来说,都热切希望调控继续,甚至是加码,最好是调控导致房价大跌,他们才好低成本入市购房嘛。
但对樱桃来说,还需要分析它调控放松和收紧的逻辑。




我们看下海口在2018年4月份调控升级后的楼市表现如何。
据易居海口统计数据,2018年相比2017年的成交量,除了酒店式公寓和办公保持平稳外,不管是普通住宅还是别墅,政策性住宅,都有明显下滑。
下图数据来源:易居研究院智库中心




海口2018年的商品房成交量遭受重创,一方面是因为调控限购能买房的人少了,另一方面是市场供不应求,新房供给量也少,所以成交自然少了。
但海口2018年的成交均价达15300元/平米,相比2017年还有30%的涨幅。
因为新房市场依旧处于供不应求的局面,1-11月份的新房供应面积218万平米,成交面积306万平米,因此价格存在上涨的压力。





截至2018年11月末,海口的住宅库存只有240万平米,相比2017年末减少了90万平米,去化周期只有6个月。
另外,海口在4月份政策升级后,新盘的开盘去化率表现相比4月份之前的一季度并没有下降,反而更好了,全年开盘去化率有68%,对海口来说,这已经算是非常不错的表现了,深圳全年的新盘去化率平均都只有4成多。





海口不同于海南其他城市的是,海口还有本地刚需支撑,而海南其他城市主要依赖于外来投资者购买,对限购政策更为敏感。
由于上述这些基本面的因素,可能是海口为什么到现在这个节点了还会升级调控的一个原因吧。
针对企业限购,堵死了部分投资者用公司名义买房的唯一可能性,但其实以公司买房的比例本身并不多,更多是一种调控态度吧。
海口在2018年8月还出过一个调控政策,就是严格限价,要求按照成本来核定价格,备案后6个月不得调整价格。
这个限价的效果立竿见影,新房指导价格被严格管制,市场价格应声下降。





而新房严格限价是很多城市二手房下跌的导火索,因为新房价格更加具备优势后,需求被转移到新房市场,导致二手房价格下跌,等二手房下跌到一定程度,需求又重新被吸引到二手房市场,而导致新房市场萧条。
到那时候,估计海口又得考虑重新放松调控了

原标题: 樱桃大房子






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发表于 2019-1-11 08:57:40 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-11 09:00:30 来自手机 | 显示全部楼层
这已经算是非常不错了
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发表于 2019-1-11 09:08:00 来自手机 | 显示全部楼层
反正各个地方都在抢嘛,海口不抢白不抢,抢到多少算多少
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